En estas leyes especiales sobre arrendamientos de vivienda, con la intención de proteger a los inquilinos y basándose el artículo 47 de la Constitución Española, la costumbre actual es establecer unos períodos mínimos obligatorios de arrendamiento y la posibilidad de realizar prórrogas legales hasta un máximo de años.
Dependiendo de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, el arrendador tendrá mayor, menor o ninguna potestad de finalizar el contrato de arrendamiento. En los contratos conocidos como de renta antigua, formalizados antes del 1 de mayo de 1985, si el inquilino o arrendatario desea continuar en la vivienda, el propietario no podrá negarse a ello, prorrogándose el contrato de manera automática e indefinida (art. 57).
El contexto creado implicó en su día el Decreto Boyer1, de entrada en vigor el 1 de mayo de 1985, terminando desde ese instante con la prórroga forzosa e indefinida de los contratos de alquiler de vivienda establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Varias décadas después, veríamos una aplicación retroactiva de otra Ley de Arrendamientos urbanos que afectaba a locales comerciales, concretamente la que entró en vigor en 1995, y determinaba para estos un período de moratoria de 20 años, poniendo fin a los contratos de renta antigua el 1 de enero de 2015.
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 se continúa con la nueva metodología de limitar la prórroga forzosa posterior al Decreto Boyer.
Esta Ley se aplica en contratos firmados desde el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2013, por lo que las prórrogas forzosas todavía pueden existir como máximo hasta el 6 de junio de 2021.
El período mínimo de alquiler que marca esta Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 es de 5 años, ya expirados. Aunque si al finalizar estos primeros cinco años el arrendador no expresó la voluntad de finalizar el contrato de arrendamiento, se da inicio a una prórroga legal de 3 años más, potestativa para el inquilino.
Se viene entendiendo que la prórroga legal con un límite de 3 años más, en total 8 años, no permite que el arrendador cambie de opinión al sexto o al séptimo año de contrato, sino que se aumenta en un bloque de tres años.
Con un contrato de arrendamiento firmado a partir del 6 de junio de 2013, las prórrogas forzosas alcanzan un total de 3 años. Si el arrendador no desea continuar el contrato, el plazo máximo de vigencia del contrato de alquiler de local o vivienda será de 3 años.
*Prórroga al finalizar el período mínimo de contrato
La tácita reconducción
Habiendo finalizado el período mínimo legal establecido para el arrendamiento y las prórrogas adicionales, la tácita reconducción existe cuando ninguna de las partes manifiesta la voluntad de dar por finalizado el contrato de alquiler de vivienda o local, por lo que el contrato continúa vigente por el mismo plazo por el cual se firmó.
El único requisito adicional para que se lleve a cabo la tácita reconducción es que el inquilino permanezca en el inmueble un plazo de 15 días tras finalizar el contrato (art. 1566 del Código Civil). El plazo es civil, por lo que se trata de días naturales, así que no olvidemos que cuentan sábados, domingos y festivos.
1 La configuración jurídica del Decreto Boyer es un Real Decreto-Ley, una norma emanada del Gobierno, y no del parlamento, que la Constitución Española determina solo para casos de extraordinaria y urgente necesidad. En otras fechas, como en la dictadura de Primo de Rivera, se legislaba sólo por medio de Real Decreto-Ley. Vaya si es una Ley entonces, la discusión sigue abierta con miembros de la doctrina universitaria. Cuando se elige el sintagma “extraordinaria y urgente necesidad” queda el camino abierto a valoraciones subjetivas y usos oportunistas, mientras medie tal concepto jurídico indeterminado. Es una norma que suele suscitar muchas críticas en su aplicación, incluso dudas sobre su naturaleza, aunque la eficacia legal es indiscutible; el Decreto Boyer es un gran ejemplo del alcance pragmático de un Real Decreto-Ley regulando de manera retroactiva una norma de rango constitucional.
