Ocurre algo semejante a cuando el Presidente no se encuentra legitimado para serlo porque no es propietario, y los actos que realiza en el tráfico jurídico adolecen de nulidad.

En principio, los actos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, serán anulables, y los que sean contrarios a otras normas imperativas, serán nulos de pleno derecho.

Si queremos adoptar acuerdos válidos, tampoco debemos olvidar que existen asimismo requisitos de forma en la votación, así como en la convocatoria, todo ello además de los requisitos asociados al número de votos que representen un porcentaje de las cuotas de participación.

Tipos de mayorías

La Ley de Propiedad Horizontal determina, además de lo que pueda contemplarse en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios:

• Unanimidad.- Como su nombre indica, un acuerdo en el que un solo disidente implica que sea imposible adoptar una decisión.
• Mayoría simple.- La mitad más uno.
• Mayorías cualificadas.- Lo habitual son tres quintas partes.
• Mayorías de menor grado.- Un tercio, o mayoría de asistentes.

De nuevo, ha de insistirse en que esto es si no se previenen en los Estatutos de la Comunidad otras mayorías ad hoc que se diferencien de las genéricas.

Estas diferencias en los tipos de mayorías para adoptar acuerdos en la Comunidad de Propietarios, nos hacen comprender que lo que busca el legislador es dotar con diferentes niveles de protección a cierto tipo de áreas, lo mismo que ocurre por ejemplo en la reforma de la Constitución. Veamos algunos ejemplos comunes y sin ánimo de exhaustividad:

Acuerdos de la Comunidad de Propietarios que requieren adopción por unanimidad

Lo que tenga que ver con la modificación del Título Constitutivo o los Estatutos, o con la modificación de las cuotas de participación. Siendo la regla general que marca la Ley de Propiedad Horizontal en el art. 5 y el 17.6, existen matices jurisprudenciales en algunos casos que vienen a moderar la excesiva rigidez de la unanimidad. Según la Ley es “unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Acuerdos de la Comunidad de Propietarios que requieren adopción por mayoría cualificada

“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. "Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios" (art. 17.3 LPH).

“[...] cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes [...]” (17.4 LPH).

“Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

[…] b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo […]”.

“En estos supuesto deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda” (10.3.b LPH).

Acuerdos de la Comunidad de Propietarios que requieren adopción por mayoría simple

“[...] realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación” (art. 17.2 LPH).

“Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación [...]” (17.7 LPH).

Acuerdos de la Comunidad de Propietarios que requieren mayorías de menor grado

Mayoría de un tercio

“La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación” (17.1 LPH).

“[...] el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes [...]” (17.3 LPH).

Mayoría de asistentes

“En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes” (17.7 LHP).