En efecto, el principio de fe pública registral y el de prior tempore potior iure —el que primero ejecuta un derecho en el tiempo, primero lo adquiere— implican eventuales formas de expropiación a quienes fueran legítimos propietarios, aunque dispusiesen de un título válido al uso de una escritura pública, documento privado u otro medio acreditativo de la propiedad.
La Ley Hipotecaria y el Código Civil disponen de artículos donde se van a permitir formas de expropiación a legítimos propietarios, incluso sin justo título o buena fe como por ejemplo en el caso de la prescripción adquisitiva de 30 años que regula el Código Civil, en inmuebles.
La Ley Hipotecaria, en su art. 34 nos indica que se protegerá a quien compre de buena fe un inmueble de aquel que conste en el Registro de la Propiedad como propietario, y por tanto, parezca legitimado para transmitir la propiedad. Como dice el refrán las apariencias engañan, pero si son legales, por mucha injusticia que parezca, se mantiene en la propiedad al comprador de buena fe expropiando al antiguo propietario legal.
La única culpa que se le pueda achacar al propietario real y no el que compra en principio de buena fe, de alguien que no es propietario —aunque aparezca en el Registro de la Propiedad como tal— es no haber acudido al Registro de la Propiedad con diligencia para inscribir su derecho y evitar este conocido problema de aquellos que venden lo que no les pertenece, o lo venden a varios, sin perjuicio de las acciones civiles y/o penales que correspondan contra quienes obren de esta manera.
Dependiendo de la relevancia que tenga para nosotros el inmueble, de las facilidades para entablar las acciones pertinentes y recuperar al menos una cuantía razonable, así como de la confianza en quien conste en el Registro como propietario, habrá de decidirse si se prescinde o no de las garantías del Registro de la Propiedad. De todas formas algunos de estos factores acostumbran a no poder asegurarse al cien por cien, por lo que de nuevo, inscribir el derecho de propiedad en el Registro semeja ser siempre la mejor opción y las cuantías de las tasas inherentes habrán de considerarse bien empleadas.
Acudir al Registro de la Propiedad antes de comprar una finca urbana o rústica
Cuando se adquiere de un desconocido, la visita al Registro de la Propiedad semeja obligada para solicitar al menos una nota simple al registrador que muestre el estado jurídico del inmueble para que se nos informe de si dispone o no de cargas de cualquier tipo como sería una hipoteca o nota marginal de ejecución hipotecaria, tributos pendientes, prohibiciones de disposición determinadas en resolución judicial, anotación preventiva de embargo, usufructos, servidumbres, concursos de acreedores y demás problemas que puedan existir.
Al escriturar públicamente la adquisición del inmueble, la notaría va muy probablemente a solicitar como poco esta nota simple al Registro de la Propiedad e incluirla en la escritura para dar fe de que el comprador se encuentra al corriente de las condiciones en las cuales se adquiere el inmueble. Para el derecho, al efectuarse una compraventa, en general, prescindiendo de la doctrina sobre “vicios ocultos”, el comprador ha de preocuparse de estar al tanto de lo que adquiere, y si compra con cargas, supuestamente el precio ya debió de haberse equilibrado a causa de éstas.
En el caso de documentos privados de compraventa o incluso contratos verbales, podría complicarse mucho más la necesaria acreditación de que el comprador conocía el estado de las cargas, o sobre aspectos vinculados con el vendedor.
Apuntes finales
El Registro de la Propiedad no es infalible, como tampoco las escrituras notariales, ya que todo lo que consta podría y de hecho es frecuente que en casos puntuales sea declarado nulo de forma absoluta o parcialmente mediante resolución judicial, o se cancele el asiento registral.
Entre las funciones del registrador se incluye valorar a su juicio la pertinencia y validez de la documentación acreditativa tanto para inmatricular la finca como para incluir o modificar cualquier aspecto sobre el tracto sucesivo, y a buen seguro no van a permitir salvo despropósito la viva voz como algunos notarios. Se han dado casos de registradores que no aceptan escrituras notariales porque éstas proceden de transmisiones de propiedad verbales, donde el transmitente meramente manifiesta que es propietario, sin aportar el mínimo documento acreditativo. Es decir, que el título de propiedad permitido por el notario fue el hecho de afirmar que uno es propietario. “A la brava”.
Como es lógico, tanto el Registro de la Propiedad como Catastro deberían negarse a registrar un nuevo propietario o a proceder con el expediente de alteración de la titularidad catastral, respectivamente, cuando les llegue una escritura notarial, un contrato privado, testamento o semejantes donde el propietario solamente cuenta con la creencia de ser propietario, y así lo dice. Los funcionarios de Hacienda, de cualquiera de las múltiples que existen, se supondría que no evidenciarán tanto reparo para aceptar la documentación y proceder a la exacción del impuesto.
Esto que se describe es no tanto la razón sino con qué acudir al Registro de la Propiedad, porque si quien nos vende entonces no cuenta con título de propiedad legítimo, sino que solo afirma ser el propietario, como también si el título de propiedad fuese de veracidad cuestionable, podríamos experimentar problemas —habituales— tanto con Catastro como con el Registro de la Propiedad cuando pretendamos cambiar el titular.
Para finalizar con las advertencias, el Registro cuenta con múltiples asientos que no se corresponden con la realidad asimismo porque algunas Administraciones Públicas según se cuenta proceden incorrectamente al no notificar al Registro de la Propiedad cambios tales como expropiaciones, así que por este motivo lo recomendable antes de comprar un inmueble sería la visita presencial, o utilizar algún tipo de visor de cartografía, con imágenes de satélite o similares para no llegar a nuestra propiedad y encontrarnos, por ejemplo, una autopista encima. A ver como iríamos a hacer uso de la protección del comprador de buena fe por habernos fiado del contenido del Registro, sin perjuicio de la Responsabilidad Patrimonial de la Administración que hubiera, de modo hipotético, desatendido sus obligaciones legales.
